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物业的蛋糕怎么做?万科朱保全:先逼疯自己,再逼死同行!| 见地

来源:2018-06-13 22:04:08

彩生活在讲“互联网+”的故事,万科物业在“做减法”,物业公司各类商业逻辑的背后,逃不过现实的一地鸡毛。


编者按

9月28日,恒大发布公告,它把旗下粮油、乳制品及矿泉水业务给卖了。且不论出售权益是否“划算”,也不管此间各种猜测是否靠谱,对于许家印而言,他终于承认快消品行业的本质与房地产不同并且“挥刀斩乱”,已属不易。

同样要正视行业本质的,是物业服务业。

前些年,这一在中国内地从未被“正眼”看待的行业突遭资本市场“宠幸”,多少弄潮儿侧身其间,风光无限,如今,“风”渐停,人们重新打量这个行业,才明白,物业服务这张“皮”若做不好,所谓“社区O2O”等创新之“毛”将何处依附?


杨依依 /文


在母公司持续一年多的股权纷争下,万科物业有点儿“闷声发大财”的味道:近日,万科物业发布“睿服务3.0”,并宣布服务资产规模已达4万亿;CEO朱保全还透露,公司已实现业务上的分拆,上市只是政策问题。


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万科的“睿服务3.0”有啥新招?


万科物业“睿服务”自2014年提出后,已“进阶”到3.0版本。在这个阶段,朱保全说他们“悟”出了一个道理:物业服务要“做减法”,核心就是做不动产的保值增值。

 

如何保值增值?

 

第一个办法是打理不动产。万科物业规划发展部总监吴剑侠举了一个电梯的例子。

 

“我们平常在电梯厢里看见的广告,谁收费?多少钱?该归谁?这是一个公共资源权益归属问题。”万科物业认为这项收入应有一部分归属业主,3.0阶段就要把收入清晰化。他们认为,把行业内多年来暧昧不清的帐算清,最大的作用是解决业主对物业公司的信任问题。

 

还有电梯广告为什么要有?谁安的?用到什么地方了?这是一个公共设施运营的问题,3.0阶段,万科物业认为运营支出应公开透明,让业主清楚地看到物业费具体花在何处。

 

电梯是一面多棱镜,折射出物业管理的方方面面。一个是公共资源收益,一个是物业费支出,“一进一出”多余的“额外收入”就是不动产增值,它将被万科物业用于社区硬件和文化建设。


而且,这些信息会被整理进万科物业的“住这儿”APP,通过下载这个APP,扫描电梯间的二维码,就能获授权看见收入分配、维修纪录等。

 

第二个办法是挖掘社区价值。


发布会上,万科物业宣布引入“社区O2O”。对于一家管理规模走在行业前列、管理水平长期被视为标杆的物业服务公司来说,这一步似乎来得晚了一些。吴剑侠说,近两年已有非常多的商家找到万科物业,想进入小区,但是公司对“社区O2O”一直抱有比较谨慎的态度。

 

万科物业的O2O平台叫做“友邻市集”,嵌入“住这儿”APP内。


与彩生活的的“彩之云”大同小异,“友邻市集”有消费品也有付费服务。业主在购买产品或服务之后,商家向平台捐赠一定比例款项,而这个款项同上述“额外收入”一样,也将用于设施设备的维护更新和社区的文化建设,万科物业不从中拿利润。

 

这就是3.0阶段的一整套增值逻辑,朱保全认为,这是一个改变业主消费习惯的话题:“在未来10年甚至5年内,中国人的不动产消费意识,除了投资意识之外,在养护方面的意识,我认为会发生比较大的改变。尤其当房价上涨相对平缓之后,不同的不动产在不同的物业管理体系之下,体现出来的不同会更明显。”


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物业的蛋糕,各有各做


1年前,万科物业提出了“营收过百亿”的目标。万科A的报表显示,物业公司在2015年整年的营收为29.7亿元,2016年上半年的营收为17.6亿元。朱保全向见地君等媒体人透露:“万科物业今年可以做到50亿,以现在的增长速度来看应该没问题,百亿目标在两三年内可以实现。”

 

规模及营收的扩大,自然会让人联想到万科物业早已提出的上市计划。目前国内登陆港股的物业公司有中海物业、彩生活和中奥到家,挂牌新三板的有美易家、星河物业等20多家公司。啥时候轮到万科物业得瑟一把?

 

对于上市,朱保全表示,这是一个政策问题。

 

“今天你们看见所有上市的物业公司都在香港。在A股上市,除了IPO时间比较长之外,还有就是分拆的问题。如果母公司是上市公司的话,在A股分拆政策上不如港股灵活。中海选择分立的做法,绿城母公司作为私营公司没有上市,中奥到家作为私营公司上红筹架构,彩生活采取的是分拆上市的办法。分拆、分立、红筹IPO对于香港市场来讲相对比较灵活。但是在A股,IPO三年以上,分拆政策非常艰难。”朱保全说,“所以这实际上是一个政策问题。”

 

朱保全补充道,万科物业在内部已实现了业务的分拆。


万科物业的分拆可谓几经反复。据《见地》主编李宗苗回忆,16年前,万科物业就着手进行分拆,时任万科物业总经理陈之平为此“折腾”了一段时间,但不知什么原因,分拆计划无疾而终。后来陈之平上调万科集团副总裁,分管物业管理业务,按照彼时万科内部人士的说法是“明升暗降”。2004年,陈之平辞职创业。


一直到2010年3月,随着一纸调令,在南京万科总经理的位置上才待了一年的朱保全“紧急”出任万科集团副总裁兼物业事业部执行官,万科物业的“改革大业”重新被提起。

 

同样是谋求在资本市场“画饼”,万科物业表达的却是与彩生活不一样的商业逻辑。

 

首先是O2O平台,一个盈利,一个不盈利。彩生活从附加服务获取收入,以此提高利润率;而万科物业的“友邻市集”坚持零利润。

 

从需要依赖地产业务补贴,到资本市场的新星,彩生活提供了行业内第一个成功样本,据说,其关键动作是加入电商运营,做“社区O2O”。彩生活的服务内容分基础类和增值类,基础类包括维修、绿化、安保等,由收取的物业费支撑;增值类包括房屋增值计划、电商平台、金融业务等。

 

增值类被打包进“彩之云”APP,合作商家遍及生鲜、快消、家政服务等各领域,彩生活从商家的利润中抽成。根据彩生活的描述,这种模式有前景,因为它基于大数据服务:物业公司通过物业服务获取海量客户(业主),建立平台将客户(业主)流量导入商家,商家增加后还能反过来吸引客户(业主),这是一个闭环的商业生态系统,物业公司从中汲取的利润会越来越高。

 

根据彩生活的报表,2015年它的营收同比增长112.6%2016年上半年较同期增长106.8%,都是翻番的增幅。

 

除了O2O平台,彩生活还早早地加码了金融业务,在“彩之云”APP中添加理财板块“E理财”。

 

万科物业貌似对彩生活的这种商业模式视而不见。朱保全在发布会上明确表示,万科物业不会从“友邻市集”获取任何中间费。

 

他说,万科物业不会模仿同行的“拼盘做法”。“在过去几年,基于这个行业,大家一致给予一个说法:社区实行规模化,物业管理是不靠物业费的。万科物业不是这个商业逻辑……今天物业公司的很多做法,是基于资本市场未来的价值来看待物业,实现“拼盘”的价值,但是我们一直坚持一体化运营的价值。”

 

其次是扩张方法不同。2016年上半年,花样年的营收为53亿元,而万科是747亿元。有万科地产的支持,万科物业前期可以依托母公司的地产项目“起家”,后期可以仰仗影响力进行轻资产输出来扩大规模。彩生活也许是因为“先天不足”,其在扩张的道路上选择的是并购的老办法。

 

上市之前,彩生活就并购过大大小小10多家物业公司,遍布深圳、南京等地。上市后彩生活还在持续并购,先有开元国际,后有万达物业。收购万达物业,是彩生活最大的一宗并购案,对价约20亿元。

 

万科物业“对内”承接万科地产项目,提升万科品牌价值,“对外”走的则是轻资产输出,即“睿服务”,加入“睿服务”联盟的物业公司将获得万科物业一整套管理方法和技术标准。

 

光从账面上看,万科物业的利润率偏低。据万科A2016年半年报显示,物业管理这部分的营业利润率为19.34%,而中奥到家、中海物业、彩生活的毛利率分别已达到29.1%24.7%44.3%

 

朱保全称,这是因为万科物业与万科地产的关联交易收入未纳入报表。母公司的业务既有收入也有支出,并不能完全解释利润率的问题。

 

他还建议查看表外负债,并暗示其他公司可能存在高负债情况。“坏帐计提是怎么计提,如果把很多钱计在表外,又不计提坏帐的话,30%都可以做到。看财务数据不能只看一张表。”他说。

 

从公布的账本来看,中海物业、中奥到家、彩生活、万科物业等这几家行业龙头均已实现正现金流,具备在资本市场施展拳脚的条件。但对于某些急于进入这一片“蓝海”的开发商来说,目前来看为时尚早。

 

例如碧桂园物业。这个月初,证监会受理了碧桂园物业的上市申请。招股书中显示,碧桂园物业管理项目数量超过300个,其中隶属于碧桂园集团的地产项目占比达 97%,募集资金的6成用于市场拓展,这将造成碧桂园物业公司关联交易金额庞大、资金占用情况明显的牌面。


朱保全说,物业分拆没那么容易。据他介绍,在万科物业的盘子里,非万科地产开发的物业项目与万科地产项目的比例是14,也就是说,非万科地产开发的项目进入的速度是万科地产项目的4倍,关联交易的比例在快速降低。

 

彩生活2016年半年报显示,截至2016630日,彩生活管理的物业有98.5%为花样年以外的开发商所建,来自母公司花样年的物业只有1.5%,关联交易比例极低。


此间分析认为,A股和港股只对利润总额有要求,对净利润没有要求,利润率低不影响上市。但万科物业身为行业龙头,其盈利能力确实在一定程度上影响资本市场对这个行业的期待与估值。

3

理想很丰满现实很骨感


不管画多大的饼,想做多大的蛋糕,物业管理行业比之地产开发显得更加接近用户,它与业主日常生活的联系千丝万缕。因此,我们看到了物业公司站在“风口”的风光,同时也看到现实的“一地鸡毛”。

 

913日上午,南京河西万达中心门口发生斗殴事件,其间,钢管挥舞灭火器狂喷,一片混乱,业主也因此遭殃。冲突双方是万达物业和彩生活物业的保安。




(9月13日南京河西万达中心保安冲突画面。图片来源:网络)


原因据说是,南京彩生活在收购万达物业时曾承诺保持劳动合同和人事关系不变,但彩生活进入后,先是查账,后又要求变更物业领导,引起双方发生矛盾,冲突升级。

 

这是物业管理行业活生生的现实。万达卖给彩生活的是万达物业与小区业委会之间签订的委托服务合同,众所周知,此类合同在执行的过程中极容易被委托方“撕毁”。在交接与服务的过程中一旦出现问题,合同的价值有可能就会“缩水”甚至打水漂。

 

朱保全在发布会后还介绍,万科物业计划利用“云服务”,减少中间环节的人力成本。“如果这个小区平时没有这么多事情,就不需要项目经理天天守在那里了。保安站岗、维修工维修、绿化工除草、保洁员保洁等服务,都可以因需而动,发生紧急事件时,社区经理也可以及时到位。”

 

虽然朱保全并不认为一味地降低人工成本是正确的选择,对于业主来讲,通过“云服务”获得高效率的回应与高质量的服务,这有一个逐步适应与接受的过程,在万科物业服务的一些小区,就有业主吐槽服务质量不像以前那么“人性化”了。


朱保全认为,物业管理行业的本质是服务,而不是其它,因此,对于什么时候上市,他一点儿也不着急:“就像雷军当年做小米一样,是一个把自己先逼疯、然后有可能把别人逼死的做法,到那个时候,我们再来上市。”




作者:杨依依,乐居深度报道记者,常驻深圳,深耕华南地产。工作邮箱: yiyi3@leju.com,微信号:yangyiyi2124。




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